库东投资北京最火商场，要被卖了

图片来源：北京荟聚购物中心官网库东投资

图片来源：北京荟聚购物中心官网

商业地产行业再现百亿级重磅交易。

近日，有媒体援引知情人士透露，英格卡正计划打包出售国内的10座荟聚购物中心。首批出售的是位于无锡、北京、武汉的三座购物中心，涉及资金160亿元，接盘方或为泰康人寿领投的基金。

作为1943年成立于瑞典的跨国商业帝国，英格卡集团旗下三大业务板块——宜家零售、英格卡购物中心及英格卡投资。此次交易的卖方正是负责“荟聚”品牌运营的英格卡购物中心。

近年来，英格卡集团面临诸多挑战，特别是宜家板块的业绩失速，或许是英格卡作出出售购物中心决定的重要原因之一。

而透过这笔交易，险资的身影也逐渐清晰。事实上，除了泰康人寿之外，新华保险、中邮保险、大家保险等险资机构，过去也通过成立股权投资基金的形式参与了多个不动产项目的投资。

眼下，保险资金已经成为不动产投资的重要玩家。

3座购物中心，叫价160亿

随着出售消息的传出，此次交易细节也浮出水面。

据报道，此次英格卡出售计划采取分批推进策略，首批标的锁定为无锡、北京与武汉三座运营超10年的成熟项目，总交易金额高达160亿元。

其中，荟聚无锡店是英格卡在中国的第一个项目，于2014年6月开业，总建筑面积达25万平方米。据官方数据，该店开业首月的客流量就超过百万，随后十年业绩、客流量稳步提升。到2024年，荟聚无锡店的客流量已突破1800万人次，约为无锡常住人口的2.5倍，同期销售额达到43亿元，稳居无锡市购物中心前列。

2014年12月开业的荟聚北京店，总建筑面积超过50万平米，是亚洲最大单体购物中心之一，以年客流量约3000万人次常年稳居北京人气TOP3，被称为南城的“商业引擎”，预估年销售额近百亿。

作为三座荟聚中最晚（2015年4月）开业的武汉店库东投资，同样表现出了不俗的成绩——开业首日，客流量高达8万人次，创下了集团在中国的开业新纪录。时至今日，周末客流量依然稳定在10万人次以上。

据界面新闻援引知情人士透露，此次交易首批选中这三座购物中心，正是因为它们是评估下来在10座中最好的。

具体到交易细节。市场传闻，本次接盘方为泰康人寿领投的基金，基金总规模80亿元。其中，泰康人寿认购30亿元，其他参投方包括中银三星、中宏、友邦、大都会人寿等险资，共计认购30亿元，同时，英格卡将认购基金的劣后级，出资约20亿元。此外，剩余的80亿元拟采用银行融资的方式获取。

收购完成后，项目主体将变为合资公司，单一项目的运营权不变，仍在英格卡手中，但其承诺在投资期间为保险机构提供接近7%的回报率。截止目前，交易各方仍在沟通合作条款和细节。

值得一提的是，市场传闻还提到，除了以上3座购物中心，后续英格卡可能会将剩余的7座荟聚购物中心全部出售，这7座荟聚分别位于福州、长沙、南宁、昆明、合肥、西安和上海。

倘若消息属实，意味着英格卡购物中心在内地的大部分资产将悉数卖出。

业绩承压，北欧巨舰“断腕求生”

事实上，在此之前英格卡集团与中国市场曾有过一段长达20余年的蜜月期。

时间回拨到1998年。当时英格卡集团率宜家零售正式进入中国市场，在上海开设了第一家门店。当时，凭借独特的产品风格和设计理念，宜家迅速走红，深受消费者喜爱。

在接下来的几年里，宜家在中国市场迅速扩张。2000年，宜家在北京开设了第二家门店，随后又陆续在多个一线城市布局。到2009年，其已经在中国拥有7家门店，销售额逐年攀升。

宜家零售的成功催生了英格卡购物中心入华。同年，英格卡购物中心带着100亿元重金，押注无锡、北京、武汉三大综合体，开启“宜家家居+荟聚购物中心”双引擎模式。

此后，英格卡购物中心的发展颇为顺利，即使在国内房地产行业面临调整的2021年，也没有受到过多影响，而是相继在福州、长沙和南宁开业了三家荟聚中心。截至目前，英格卡在中国共运营37家宜家门店与10家荟聚购物中心。

回顾过去20余年发展历程，从最初的宜家零售到后来的荟聚购物中心，英格卡集团在中国市场取得了显著的成绩。然而，随着市场竞争的加剧和市场环境的变化，英格卡集团也面临着新的挑战。

首当其冲的就是业绩下滑。根据2024年财报显示，英格卡集团的营业收入为418.64亿欧元，同比下滑5.5%，净利润8.06亿欧元，暴跌46.5%。作为集团核心业务的宜家零售，2024年销售额也跌至112亿欧元，较2019年高峰时期大幅下滑30%。

出售购物中心或许正是英格卡集团在业绩承压之下，资金回流的举措之一。通过出售成熟项目，英格卡可以进一步优化资产结构，此外，保留运营权并承诺险资7%年化回报的模式，让英格卡实现了“资本持有方“与“专业运营方”角色分离，降低了重资产负担，能够更加聚焦品牌管理与流量转化。

这种轻资产运营模式，或许将有助于英格卡在未来的市场竞争中保持灵活性和竞争力。

险资加速布局不动产

透过此次交易，保险资金也被推向台前。

值得一提的是，除了本次交易的主角之一泰康人寿之外，过去几年，包括新华保险、中邮保险、大家保险在内的多家险资机构，也都开启“买买买”模式，纷纷布局不动产项目。

仲量联行发布的数据显示，2022年至2024年期间，保险公司在中国内地商业地产的直接投资达93亿美元，投资规模与英美等成熟市场相当，并居亚太区市场首位。

进入2025年，险资的动作明显加快。今年1月，中邮保险作为领投机构，与中东主权投资机构合作，成立了一只不动产专项基金，用于投资上海博华广场；2月，新华保险又联合大家人寿、万科集团等，共同成立了万新金石（厦门）住房租赁股权投资合伙企业（有限合伙）；而在此之前，新华保险就曾作为单一LP，与中金资本设立了一只投资持有型不动产基金。6月，大家保险则是以35.4亿接盘瑞安地产旗下项目股权。

数据则更为直观。据中国保险行业协会数据显示，上半年，中国人寿、太平洋人寿、平安人寿、建信人寿等险企在不动产项目上的投资金额达到47.47亿元，较去年同期激增超6倍。

险资为何青睐不动产投资？背后原因也很简单。

一方面是政策推动。自2022年以来，国家出台了各项政策从多方面鼓励险资入市，这些政策不仅降低了投资门槛，还为险资提供了更多的投资渠道和方式。

其次是经济因素。当前国内处于低利率环境，传统固收难以覆盖保险资金的负债成本，必须配置股权来实现资金的保值增值。

而险资具有资金规模大、期限长、稳定性高的特点，非常适合投资于长期收益稳定的不动产项目。

不难想见，在政策支持、经济环境和市场机遇的多重推动下库东投资，险资未来还将在不动产投资中扮演更加重要的角色。

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